Ciò che spesso preoccupa chi concede in affitto un appartamento, è la procedura per riprendersi l’immobile di sua proprietà, qualora il conduttore si renda inadempiente nel pagamento di quanto stabilito nel contratto.
Vediamo nel dettaglio, quindi, come si può ottenere lo sfratto per morosità per le locazioni ad uso abitativo.
Oltre alla presenza di un contratto scritto tra le parti, è necessario che il conduttore si sia reso inadempiente:
- del pagamento del canone mensile di locazione, decorsi almeno venti giorni dalla scadenza contrattualmente stabilita;
- oppure del pagamento, alla scadenza, degli oneri accessori (l’importo, però, deve superare due mensilità del canone di affitto).
In presenza di una di queste due condizioni, il locatore potrà rivolgersi ad un legale che, previa lettera di diffida al conduttore inviata al fine di sollecitare il pagamento di quanto dovuto, potrà procedere con la notifica dello sfratto per morosità, indicando nell’atto la data di comparizione per l’udienza (il Tribunale territorialmente competente per detta procedura sarà quello del luogo dove si trova l’immobile oggetto di locazione).
Il giorno dell’udienza potrà verificarsi che:
- Il conduttore si presenti sia per saldare interamente la morosità e le spese legali, sia per chiedere il un termine (così detto di grazia), ovvero un termine entro il quale provvedere a pagare quanto dovuto. Ai sensi dell’art 55 legge 392/78, infatti, il Giudice può assegnare al conduttore un termine non superiore a 90 giorni (oppure, a 120 giorni in caso di precarie condizioni economiche del conduttore insorte dopo la stipulazione del contratto di locazione), per permettere allo stesso di corrispondere quanto dovuto al conduttore. Verrà, quindi, fissata un’udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine, per la verifica del pagamento che, se effettuato, eviterà al conduttore l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità;
- Il conduttore si presenta e si oppone alla convalida di sfratto per morosità. Il Giudice dovrà, pertanto, rinviare l’udienza per valutare i motivi di opposizione e per decidere se concedere o meno l’ordinanza di convalida di sfratto. Da segnalare che, in questo caso, sarà necessario esperire il tentativo di mediazione presso un organismo accreditato, in quanto la materia di locazione rientra in quelle per le quali detta procedura è obbligatoria;
- Il conduttore non si presenta (e, pertanto, non si oppone alla convalida di sfratto) cosicché, stante la dichiarazione del locatore all’udienza che la morosità persiste, il Giudice potrà emettere ordinanza di convalida, evidenziando la data del rilascio dell’immobile.
Qualora il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile alla data prevista nella ordinanza di convalida, il locatore potrà, dopo aver notificato atto di precetto intimando il rilascio del bene entro 10 giorni, rivolgersi all’ufficiale giudiziario per far eseguire lo sfratto, anche mediante forza pubblica.
